زندگی آنلاین؛ مجله اینترنتی سبک زندگی

 تحریریه زندگی آنلاین :  فضای پارکینگ جزء قسمت مشاعات ساختمان است و قوانین ساختمان خود به دو گروه مجزا تقسیم‌بندی می‌شوند:

قسمت‌های مشترک یا مشاعات

قسمت‌های اختصاصی ساختمان

قسمت‌هایی مانند بالکن، انباری و پارکینگ بر اساس ماده 2 قانون آپارتمان‌ها جزء قسمت‌های اختصاصی ملک محسوب می‌شوند و پارکینگ هرگز جزء مشاعات ساختمان محسوب نمی‌شود.

مشاعات همان قسمت‌هایی است که به یک یا چند واحد تعلق دارد و همه واحدهای ساختمان می‌توانند از آن‌ها استفاده کنند. پارکینگ ساختمان همیشه یکی از مواردی بوده که ساکنین ساختمان نسبت به استفاده از آن دچار مشکلاتی شده‌اند. بر اساس قانون تملک در ساختمان‌ها در صورتی که پارکینگ در سند ملک درج نشده باشد، جزء مشاعات محسوب می‌شود در غیر این صورت جزء ملک بوده و اختصاصی است.

پارکینگ آپارتمان‌ها موردی است که قانون می‌تواند نسبت بدان نظر بدهد و ساکنان ساختمان می‌توانند در این مورد به بحث پرداخته و استفاده از آن را مطرح کرده و بررسی کنند. در صورتی که واحد یا واحدهایی به قوانین مشاعات پایبند نباشند بنابراین به حقوق سایر همسایگان تجاوز کرده و عمل و اقدام آن جرم محسوب شده و همسایگان می‌توانند نسبت به آن‌ها شکایت کرده و عمل آن‌ها را تحت پیگرد قانونی قرار دهند.

بر اساس ماده 2 قانون تملک ساختمان‌ها، در صورتی که پارکینگ در سند ملکی درج نشود جزء مشاعات محسوب می‌شود.

 بیشتربخوانید:

مراحل قانونی اثبات ضرب‌وجرح همسر

قوانین آپارتمان‌نشینی

بر اساس ماده 2 قانون تملک ساختمان‌ها، پارکینگی که در سند ملکی ثبت نشده باشد، جزء مشاعات محسوب می‌شود و همه ساکنان می‌توانند از آن استفاده کنند. اما در مورد نحوه استفاده از پارکینگ باید بگوییم که بر اساس عرف معمول مدیر ساختمان می‌تواند نحوه استفاده از پارکینگ‌های آپارتمانی را مشخص کند، قانون خاصی در این مورد وجود ندارد و توافق بین همسایگان و تصمیم مدیر شرط اصلی نحوه استفاده از پارکینگ است. بدین صورت که درخواست هر واحدی در هیئت‌مدیره ساختمان بررسی شده و محل خاصی برای پارکینگ ماشین آن واحد تعیین می‌شود. بر اساس تصمیمات هیئت‌مدیره ساختمان و توافق بین همسایگان محل پارکینگ هریک از ساکنین مشخص می‌شود.توجه داشته باشید که تعیین محل پارکینگ ساکنین به معنا تملک آن فضای مشخص‌شده نیست و این تقسیم‌بندی‌ها هرگز در سند ملک منعکس نمی‌شوند. در واقع با این روش می‌توان بین همسایگان توافقی را ایجاد کرد و از بروز مزاحمت‌های احتمالی در آینده بین همسایگان جلوگیری کرد. ماده 30 قانون مدنی مشخص می‌کند که مالکان هرگز نمی‌توانند در محدوده مشخص‌شده ادعای مالکیت داشته و محل مورد نظر را تصرف کنند، همچنین بر اساس ماده 3 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک ساختمان‌ها، هیچ کسی نمی‌تواند در قسمت‌های مشاعات آپارتمان ادعای مالکیت کند. پارکینگ نیز جزء مشاعات ساختمان محسوب شده و هیچ کسی نمی‌تواند به صورت انحصاری از آن استفاده کند.همه همسایگان و مالکان می‌توانند از قسمت‌های مشاعات استفاده کنند و محدوده استفاده هرکسی بر اساس توافقات قبلی بین ساکنان مشخص می‌شود. بر اساس ماده 30 قانون مدنی، مالکان ساختمان نمی‌توانند در محدود مشخص‌شده ادعای مالکیت کنند و همچنین بر اساس ماده 3 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک ساختمان‌ها، هیچ کسی نمی‌تواند در فضای مشترک حق انحصاری برای خود قائل شود.

قسمت‌های مشاعات چه ویژگی‌هایی دارند؟

همان‌طوری که از اسمشان مشخص است قسمت‌هایی هستند که عموم ساکنان می‌توانند از آن‌ها استفاده کنند.

ویژگی‌های مشاعات

ممنوعیت نگهداری از حیوانات اهلی

ممنوعیت نگهداری از اشیا و وسایل خصوصی

مشترک بودن و عدم تقسیم‌ناپذیری

انتقال قهری

عدم تشخیص به عنوان یک قسمت خصوصی

عدم استفاده انحصاری توسط واحد یا واحدهای ساختمانی

البته بر اساس قانون تملک ساختمان‌ها، قسمت‌های مشترک همان مشاعات هستند ولی بر اساس آیین‌نامه اجرایی، تأسیسات ساختمانی، راهروها، پاگردها، زیرزمین، زیربنا، راه‌پله، محوطه، نمای خارجی ساختمان و پشت‌بام همگی جزء مشاعات محسوب می‌شوند. بر اساس قوانین تملک آپارتمان، هیچ واحدی نمی‌تواند از قسمت‌های مشاعات به صورت انحصاری استفاده کند و در زندگی آپارتمان‌نشینی ممنوع است.مشاعات همان قسمت‌هایی هستند که همه واحدهای ساختمانی می‌توانند از آن‌ها استفاده کنند و به واحد خاصی تعلق ندارد.

 بیشتربخوانید:

موارد حقوقی قبل از ازدواج

طبقه‌بندی مالکیت پارکینگ در آپارتمان

مالکیت پارکینگ در آپارتمان‌ها به دو صورت تقسیم‌بندی می‌شود و البته برای پارکینگ ساختمان‌ها قوانین نوشته شده و نانوشته خیلی زیادی وجود دارد. در اولین تقسیم‌بندی، پارکینگ به عنوان یک فضای اختصاصی برای واحد آپارتمانی محسوب می‌شود. پارکینگ در این نوع تقسیم‌بندی به مانند انباری تلقی می‌شود و می‌توان آن را یک فضای اختصاصی محسوب کرد. همچنین در این راستا، مساحت، متراژ، محل آن کاملاً مشخص‌شده و همچنین در سند ملک نیز مشخص می‌گردد و در واقع جزئی از ملک محسوب می‌شود. در تقسیم‌بندی دوم، پارکینگ به صورت مشاع تلقی می‌شود. بدین صورت که مالکان ساختمان بر اساس توافق، محدوده و فضایی را مشخص می‌کنند که واحدهای ساختمانی بتوانند از آن جهت پارکینگ ماشین‌های خود استفاده کنند و البته در این مورد این نوع توافق به معنای مالکیت 100درصد فضاهای مشخص‌شده نیست. در این تقسیم‌بندی تنها مالکان می‌توانند از فضاهای مشخص‌شده استفاده کنند و بقیه واحدها حق استفاده از این فضاها را ندارند.البته ساکنان می‌توانند در این حالت اتومبیل خود را در هر قسمت از پارکینگ متوقف کنند و این فضاها به واحد و شخص به خصوصی تعلق ندارد، و در این حالت بین ساکنان دوستی برقرار است و کسی راجع به نحوه استفاده از فضاهای پارکینگ متعرض نخواهد شد، البته نظم دهی به فضاهای پارکینگ در این حالت به کاری دشوار تبدیل می‌شود.

بیشتربخوانید:

قوانین توقیف دیه و برداشت مهریه از آن

کاربری نادرست پارکینگ

با تغییر کاربری پارکینگ، اختلافات ساختمانی مثل زخم کهنه‌ای سرباز می‌کند. به طور مثال، واحدی ممکن است که از فضای پارکینگ خود به عنوان انباری استفاده کند، در این زمان است که سایر همسایگان نسبت به این امر معترض شده و حق دارند که اعتراض خود را بیان کنند. پارکینگ بر اساس قوانین آپارتمانی، جزء مشاعات است و واحدی هرگز حق ندارد که وسایل اختصاصی خود را در آنجا بگذارد و به عنوان انباری از آن استفاده کند. بر اساس ماده 3 آیین‌نامه آپارتمان‌ها قرار دادن وسایلی اضافی مانند میز، صندلی و کمد در فضای پارکینگ ممنوع بوده و در واقع واحد مزبور از قوانین ساختمانی تخلف کرده و می‌توان او را تحت پیگرد قانونی قرار داد. مالکان ساختمانی می‌توانند در مورد استفاده از پارکینگ به عنوان انباری یا حتی استفاده از فضای پارکینگ واحدهای دیگر تصمیماتی را اتخاذ کنند.

عدم رعایت قوانین ساختمانی از طرف برخی واحدها و آغاز اختلافات در بین ساکنان

اختلافات زمانی بروز می‌کند که ماشینی در مشاع متوقف شده و البته این محدوده به عنوان فضای اختصاصی واحدی مدنظر گرفته نشده است.ساکنان آپارتمانی توجه کنند در صورتی که فضای خاصی برای آن‌ها مدنظر گرفته نشده نمی‌توانند در فضاهای دیگر یا در مشاع، ماشین‌های خود را متوقف کنند. البته در صورتی که مالکان به صورت شفاهی محل خاصی را برای واحدهای فاقد حق پارکینگ قائل شده‌اند، در این صورت اختلافی هم پیش نخواهد آمد و نیز برخلاف قوانین آپارتمان‌نشینی نیست. ولی اگر مالکان ساختمان در مورد توقف ماشین سایر واحدها در فضاهای مشاع پارکینگ به توافقی نرسیده باشند، بنابراین واحدهای فاقد حق پارکینگ نمی‌توانند ماشین‌های خود را در فضای مشاع پارکینگ متوقف کند.

 بیشتربخوانید:

حقوق آپارتمان نشینی

مالکیت پارکینگ

حتماً هنگام خرید ملک به حق پارکینگ خود توجه کنید. در مواقعی متوجه می‌شوید که واحدی که شما آن را خریداری نکرده‌اید حق پارکینگ ندارد، ولی واحدهای دیگر از فضاهای دیگر به صورت پارکینگ استفاده می‌کنند. توجه داشته باشید که به دو صورت می‌توان پارکینگ را در آپارتمان تحت مالکیت خود درآورد:

- تعیین محدود خاصی از پارکینگ به عنوان فضای اختصاصی واحد و درج در سند واحد آپارتمانی

- توافق با سایر مالکان و ساکنان ساختمان و استفاده از پارکینگ

اگر مالکی حق استفاده از پارکینگ را نداشته باشد و این حق در سند ملکی او هم منعکس نشده باشد مالک بعدی هم به طور یقین این روال را خواهد پیمود. تنها بر اساس توافق با هیئت‌مدیره ساختمان و بر اساس قوانین ساختمانی، مالک جدید می‌تواند از فضایی از پارکینگ برای توقف ماشین خود استفاده کند و مالکان نسبت به این امر با او به توافق رسیده باشند. البته مالک جدید هرگز نمی‌تواند فضای مورد توافق پارکینگ را جزء سند ملکی خود محسوب کند، بر اساس توافق قبلی با ساکنان و مالکان توانسته که ماشین خود را در فضای مشاع پارکینگ متوقف کند.

توافق سنگ بنای استفاده از پارکینگ

اگر پارکینگ به صورت فضای مشاع مدنظر گرفته شود، ساکنان می‌توانند بر اساس توافق قبلی با مالکان و ساکنان دیگر، ماشین خود را در فضای مشاع پارکینگ متوقف کنند. در صورتی که در یک آپارتمان فضای مشخص‌شده‌ای برای واحدها مدنظر گرفته نشده، در این صورت می‌توان بر اساس توافق در زمان مشخص‌شده ماشین را متوقف کرد. برای این کار باید همه ساکنان ساختمان نسبت به این امر توافق کنند. در این حالت همه ساکنان ساختمان می‌توانند بر اساس زمان مشخص‌شده از فضای مشخص‌شده‌ای استفاده کنند. توافق شفاهی مبنای توقف ماشین‌هاست و اگر واحدی از قوانین تخلف کرد می‌توان فقط به مستندات شفاهی بین ساکنان رجوع کرد.اگر در آپارتمانی فضای خاصی برای پارکینگ واحدها مشخص نشده، در این صورت می‌توانید بر اساس توافق با ساکنان، از فضای مشاع پارکینگ استفاده کنید.

قانون برای مشخص کردن فضای پارکینگ واحدها

در صورتی که در آپارتمانی زندگی می‌کنید که فضای پارکینگ به صورت مشاع است شما فقط می‌توانید بر اساس توافق صورت گرفته با مالکان و ساکنان، از فضای پارکینگ استفاده کنید. در صورتی که یک نفر مالک با این امر موافقتی نداشته باشد، بازهم نمی‌توانید از فضای پارکینگ استفاده کنید. ماده 10 قانون مدنی توافق اولیه بین ساکنان را مهم‌ترین مبنا برای استفاده از فضای پارکینگ قلمداد می‌کند. ولی نماینده سازمان ثبت فضای پارکینگ را برای هر واحد مشخص می‌کند. بدین نحو که از آخرین طبقه شماره‌گذاری شروع شده و بعد از آن از اولین طبقه، مشخص‌سازی فضاهای پارکینگ مشخص می‌شود.بدین معنی که مالکیت فضای پارکینگ مهم‌ترین مشکل مالکان محسوب نمی‌شود بلکه آن‌ها می‌توانند فضایی مشخص‌شده‌ای را به عنوان فضای پارکینگ برای خود درنظر بگیرند.

پارکینگ مزاحم

بر اساس مقررات و قوانین شهرداری، فضاهای پارکینگ بر اساس استانداردی تعیین می‌شوند. بدین معنی که در صورتی که قانون شهرداری در برخی آپارتمان‌ها قابلیت اجرایی نداشته باشد و ماشین‌های ساکنان براحتی بتوانند از پارکینگ خارج شوند در این صورت شهرداری با قانون دیگری وارد عمل می‌شود. بدین صورت که پارکینگ واحدی به موازات پارکینگ واحد دیگری مشخص می‌شود.مهم‌ترین مشکل موجود در پارکینگ مزاحم این است که واحدی که ماشینش مانع تردد سایر ماشین‌ها می‌شود باید در ابتدا ماشین خود را حرکت داده و از پارکینگ خارج شود. البته در مقایسه با سایر فضاهای پارکینگ، قیمت پارکینگ مزاحم خیلی کمتر است و با توافق ساکنان و مالکان این فضای برای پارکینگ مزاحم مشخص می‌شود. در غیر این صورت شهرداری و اداره ثبت بر اساس نوبت قرارداد، فضای پارکینگ‌ها را برای ساکنان مشخص می‌کند و مالکی که دیرترین قرارداد را منعقد کرده همان کسی است که باید از فضای پارکینگ مزاحم استفاده کند.

توقف بدون اجازه مالک

اگر مالکی بنا به دلایلی در مدت معینی ماشین خود را متوقف نکند و سایر ساکنان طی این مدت از فضای پارکینگ او استفاده کنند، مالک حق دارد که اجاره فضای پارکینگ خود را از آن‌ها مطالبه کند. و برعکس اگر خود مالک نسبت به این امر رضایت داشته و خود او اجازه این چنین کاری را به سایر ساکنان داده، هرگز نمی‌تواند مبلغی را از آن‌ها مطالبه کند. افراد می‌توانند بر اساس اجازه مالکان از فضای پارکینگ آن‌ها استفاده کنند در غیر این صورت جرمی مرتکب شده‌اند. مالک می‌تواند از کسی که این جرم را مرتکب شده شکایت کرده و درنهایت با تشخیص کارشناس دادگستری، مبلغی از فرد مجرم دریافت کند. توقف ماشین در فضای پارکینگ نفر دیگر جرم محسوب شده و اگر نسبت به رفع مشکل اقدامی نکند، مجرم محسوب شده و می‌توان وی را به حبس و پرداخت جریمه نقدی محکوم کرد.

تغییر کاربری مشاعات ساختمانی، دروازه‌ای به سوی اختلافات بیشتر

تغییر کاربری مشاعات مهم‌ترین مشکلی است که در ساختمان‌ها و آپارتمان‌ها بروز می‌کند. البته برخی اوقات برخی از ساکنان از فضای پارکینگ به عنوان فضای انباری استفاده می‌کنند. البته توافق مالکان و دیگر ساکنین در این وضعیت می‌تواند کاربری را توجیه کند و آن‌ها نیز نباید نسبت به این مسئله واکنش نشان دهند. توافق شفاهی مالکان در این مورد مشکل نیست و می‌توانید بدون مشکل از فضای پارکینگ به عنوان انباری استفاده کنید. البته همه مالکان ساختمان باید نسبت به این مورد موافقت خود را اعلام کنند و نظر جمع مشکل را حل نمی‌کند، باید همه نسبت به تغییر کاربری راضی باشند. البته در برخی موارد برای تغییر کاربری مانند استفاده از فضای پارکینگ برای امور تجاری و اداری لازم است مجوز شهرداری را اخذ کنید. در برخی موارد برای تغییر کاربری به طور مثال، استفاده برای فضای اداری و تجاری، نه تنها لازم است که ساکنان نسبت به این تغییر کاربری توافق داشته باشند، بلکه تطبیق آن با قوانین ساختمانی و دریافت مجوز شهرداری لازم و ضروری خواهد بود.