امروزه اکثریت مردم در شهرهای بزرگ در آپارتمان زندگی می‌کنند که این روش زندگی، رعایت قواعدی را ناگزیر می‌نماید.
مهم‌ترین قانون کشور در خصوص اداره و نحوه مدیریت ساختمان قانون تملک آپارتمان‌ها است که باری اولین بار در سال 1343 تصویب شد و در سال 1376 اصلاح شد.
این قانون یک آیین نامه اجرایی نیز به همین نام دارد.
قوانین تملک در آپارتمان نشینی
هر مجتمع آپارتمانی از قسمت‌های اختصاصی و مشاعات تشکیل شده است.
قسمت‌های مشترک مجتمع‌های آپارتمانی شامل زمین، نمای ساختمان، تاسیسات مشترک مانند سیستم‌های گرمایش و سرمایش مشترک، چاه، انشعاب برق مشترک، فاضلاب، انشعاب آب مشترک، آسانسور، لوله‌ها و سیم‌های برق، اسکلت ساختمان، پشت بام، راهرو و راه پله‌ها، درب و پنجره‌ها در قسمت‌های عمومی، حیات، محوطه ساختمان که بخشی از ملک است، حیات خلوت، اتاق سرایدار به اصطلاح مشاعات ساختمان است و به نحوی متعلق به همه مالکین است.
هر مجتمع آپارتمانی دارای صورت مجلس تفکیکی است که مشخصات ساختمان به تفصیل در آن قید می‌شود در این صورت مجلس قسمت‌های اختصاصی با ذکر نام مالک قید شده، هر آنچه که مطابق صورت مجلس تفکیکی اختصاص به آپارتمان خاصی ندارد، مشترک و متعلق به همه مالکین است.
این قسمت‌های مشاع غیرقابل انتقال است و هیچ یک از مالکین نمی‌توانند آنها را به شخص دیگری انتقال دهد و یا بفروشد.
از طرفی انباری و پارکینگ اختصاصی هم از توابع آپارتمان است و نمی‌تواند مالک مستقل داشته باشد یعنی مالک نمی‌تواند آپارتمان را به شخصی بفروشد و پارکینگ و انباری را برای خود نگه دارد و یا اینکه آنها را به شخص دیگری به غیر از خریدار آپارتمان انتقال دهد.
اگر فرضاً خریدار آپارتمان راضی باشد که واحد را بدون پارکینگ و یا انباری بخرد، باز هم مالک نمی‌تواند آنها را به غیر از مالکان آن مجتمع آپارتمانی بفروشد، در صورت فروش به دیگران، هر یک از مالکین یا مالکان آن مجتمع می‌توانند بطلان این معامله را از دادگاه بخواهند.
این نکته در مورد اجاره پارکینگ هم صدق می‌کند و مالک نمی‌تواند آن را به غیر از ساکنین آن مجتمع اجاره دهد.
نحوه محاسبه هزینه‌های مشترک آپارتمان
تعیین نحوه محاسبه هزینه‌های مشترک قبل از هر چیز می‌تواند به اراده و تصمیم ساکنین ساختمان موکول شود که می‌توانند آن را به هر نحوی تعیین کنند، اما اگر ساکنان روش خاصی برای این کار تعیین نکرده‌اند تعیین سهم هر یک از مالکان و استفاده کنندگان از هزینه‌های مشترک یا بر اساس متراژ و مساحت واحدها خواهد بود و یا بر اساس نفرات.
براساس قانون برای پرداخت سهم هر واحد از مبلغ قبوض مشترک، باید مساحت هر واحد ملاک قرار بگیرد به طوری که اگر مساحت یک واحد در آپارتمان دو برابر مساحت سایر واحدهاست مالک یا مستأجر واحد بزرگ‌تر باید دو برابر سهم دیگران، هزینه آب و گاز را بپردازد؛ این مساله در مورد هزینه شارژ ساختمان هم صدق می‌کند.
همچنین توافق شرکای ساختمان نیز می‌تواند ملاک تقسیم بندی هزینه قبوض باشد یعنی آنها می‌توانند یا تعداد واحدها یا تعداد استفاده کنندگان را ملاک این تقسیم بندی قرار دهند.
بنابراین توافق اعضای ساختمان در مورد پرداخت قبوض و هزینه شارژ قسمت‌های مشترک معتبر است اما اگر مالکان چنین توافقی نداشته باشند سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان (مثل مستأجر) از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباطی به میزان مساحت و زیربنا ندارد (مانند هزینه‌های سرایداری، نگهبان، متصدی، آسانسور، باغبان، تزئینات قسمت‌های مشترک)، به طور مساوی بین مالکان و مستاجران مستقر در ساختمان تقسیم می‌شود.
توقیف اموال بدهکاران شارژ ساختمان
اگر یکی از ساکنین ساختمان هزینه شارژ را پرداخت نکند مدیر ساختمان می‌تواند مراتب را از طریق ارسال اظهارنامه قانونی به او ابلاغ کند.
اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه بدهی‌اش را پرداخت نکند مدیر ساختمان می‌تواند از دادن خدمات مشترک به او خودداری کند.
در این صورت مدیر ساختمان فقط حق قطع خدمات مشترک را دارد و نه خدمات اختصاصی، در غیر اینصورت خود مدیر ساختمان نیز تخلف کرده است.
همچنین در صورت عدم امکان قطع دسترسی بدهکار، مدیر می‌تواند با مراجعه به دادگاه و رسیدگی خارج از نوبت، درخواست عدم ارائه خدمات مشترک به بدهکار کند.
در عین حال نه تنها مدیر می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک کشور درخواست صدور اجرائیه و توقیف اموال بدهکار (هم مالک و هم استفاده کننده) را بدهد بلکه امکان دریافت خسارت تأخیر پرداخت بدهی را دارد.
استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوطه بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.
حسب تبصره دو ماده ده این قانون: «رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده کننده از هزینه‌های مشترک و رونوشت اظهار نامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد».
در صورتی‌که مالک یا استفاده کننده مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه‌های مشترک گردد علاوه بر سایر پرداختی‌ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها بعنوان جریمه است.
انتخاب مدیر ساختمان
حسب آیین نامه اجرایی در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر بیشتر باشد، مجمع عمومی مالکین تشکیل می‌شود.
مدیر ساختمان، برای مدت یک سال و توسط مجمع عمومی انتخاب می‌شود.
انتخاب مجدد مدیر بلامانع است اما توصیه می‌شود جهت مشارکت بیشتر شرکاء، انتخاب مدیر به صورت چرخشی میان مالکین ساکن در ساختمان انجام شود.
وظایف مدیر متعدد است، درصورت نارضایتی ساکنین از عملکرد و رفتار سرایدار مراتب باید به اطلاع مدیر ساختمان برسد و مدیر مکلّف است نسبت به رسیدگی به موارد و اتخاذ تصمیم مناسب اقدام نماید و به طور کلی مدیریت اجرایی و نحوه حفاظت از ساختمان بر عهده مدیر است.
خوانندگان محترم شما می توانید سئوالات خود را به روش های زیر برایمان ارسال و پاسخ های لازم را از کارشناسان همکار نشریه دریافت نمایید.
اتاق مشاوره حقوقی
ارتباط با ما
پیام کوتاه: 18 71 3000
پست الکترونیک: zanan@zendegionline.ir
شماره تماس: 8-66435666
