به قلم : امید سلیمی بنی
تحریریه زندگی آنلاین : از جمله مسائلی که این روزها در شهرهای بزرگ و به‌خصوص شهرهای مهاجرپذیر مانند تهران در بین ساکنان آپارتمان‌ها زیاد به چشم می‌خورد، اختلافاتی است که درباره گرفتن هزینه مشترک نگهداری ساختمان یا به‌اصطلاح «هزینه شارژ» بروز می‌کند. گرفتن این هزینه در ابتدا بسیار مشکل به نظر می‌رسد ولی راهکار میانبر و سریعی برای اخذ هزینه مشترک از کسی که نمی‌خواهد سهمش را بدهد در قانون مشخص شده است.
فراوان مشاهده می‌شود در برخی مجتمع‌های مسکونی، یک یا چند نفر از مالکان یا مستاجرانی که به هر دلیلی حاضر به پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان نیستند، برای مدیران مجتمع، دردسر درست می‌کنند و احیاناً کارشان به اختلاف می‌کشد. در این صورت، سؤال اصلی که شکل می‌گیرد این است که چطور با همسایه مجتمع آپارتمانی که پول شارژ و هزینه تعمیرات و سهم مصرف انرژی را نمی‌دهد رفتار قانونی کنیم؟
اولاً باید در نظر داشت درباره این مسائل، قانون سفت و سختی به نام قانون تملک آپارتمان وجود دارد که حدود ۶۰ سال پیش به تصویب رسیده و در ساله‌ای اخیر، آیین‌نامه اجرایی این قانون هم به تصویب رسیده و دارای ضوابط نسبتاً شفافی است و مانند همه قوانین معتبر دیگر، قابل اجراست. هر چند توصیه‌ای که همیشه می‌شود این است که حتی‌المقدور با زبان شیرین و گفتار آرام و نرم، مشکلات بین همسایه‌ها، اعم از هیات مدیره یا همسایه‌ای که به هر دلیلی هزینه شارژ را نمی‌پردازد در جریان باشد ولی در صورتی که هیچ چاره‌ای نماند، استناد به قانون و رفتن سراغ مواد قانونی، انتخابی از سر ناچاری است.
بر اساس ماده ۴ و تبصره‌های آن و ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی این قانون هزینه‌ای که به‌صورت ادواری مانند ماهانه از مالکان واحدها اخذ می‌شود و معمولاً به آن هزینه شارژ می‌گویند باید خرج هزینه‌های مشترک ساختمان از جمله دستمزد و حقوق و مزایای سرایدار، قبوض آب، برق و گاز بخش‌های مشترک یا همان مشاعات ساختمان از قبیل روشنایی راه‌پله‌ها، حیاط، آسانسور و مانند آن شود. از همین محل است که هزینه تعمیرات بخش‌های مورد نیاز مانند پشت‌بام و نگهداری تجهیزات مشترک مجتمع مسکونی تأمین می‌شود و همچنین مخارج نگهداری از فضای سبز در محوطه عمومی مجتمع، باغبانی، نظافت و نظایر آن تأمین می‌شود. پس مشخص است نپرداختن این هزینه از سوی یک یا چند تن از مالکان، ضرر زدن به همه مالکان مجتمع است و مثلاً یکی از مالکان نمی‌تواند با استناد به این‌که واحد من در طبقه همکف است و از آسانسور استفاده نمی‌کنم یا ایزوگام سقف نهایی به من مربوط نیست، از پرداخت آن شانه خالی کند.
بیشتربخوانید:
حقوق آپارتمان نشینی
نکته اینجاست که بنا به توافق و تمایل اکثریت مجمع عمومی مالکان مجتمع، می‌توان مبلغ و ترتیب پرداخت شارژ را مشخص کرد. مثلاً می‌توان توافق کرد شش‌ماهه یا ماهانه یا حتی به‌صورت هفتگی، یا موردی، هزینه به فلان مبلغ پرداخت شود. یا یک یا چند تن از همسایه‌ها، مثلاً همسایه‌هایی که طبقه فوقانی مجتمع را در اختیار دارند، هزینه ایزوگام جدید بام را بپردازند و به عنوان طلبکار، از پرداخت شارژ ماهانه به مدت مشخصی، معاف شوند.
نکته اینجاست که اگر طبق توافقی که اکثریت مالکان در جلسه مجمع عمومی مالکان مجتمع آپارتمانی می‌گیرند، همه موظف به پرداخت مبلغ معینی شوند و یکی از مالکان بر خلاف مصوبات مجمع عمومی مالکان، از پرداخت هزینه امتناع کند، چگونه باید با او رفتار قانونی کرد؟
«ماده ۱۰ مکرر» قانون یاد شده می‌گوید اگر یکی از مالکان از پرداخت هزینه تعیین شده امتناع کرد، هیات مدیره مجتمع باید با ارسال اظهارنامه قانونی به او با ذکر جزییات بدهی گوشزد کند که هر چه زودتر هزینه مشخص شده را بپردازد و چنانچه مالک مزبور باز هم نسبت به پرداخت سهم هزینه خود امتناع کرد، تنها راه باقیمانده، وصول این مطالبات از طریق قانونی است.
نکته مهم اینجاست که طبق ماده مزبور، می‌توان بدون دادخواست بردن به دادگاه، از طریق واحد اجراییات اداره ثبت اسناد محلی که آپارتمان در آن قرار گرفته است، اقدام به صدور صورتحساب و وصول مطالبات کرد. قانون می‌گوید طبق اظهارنامه‌ای که به مالکی که هزینه‌ها را نمی‌پردازد، داده شده، هیات مدیره مجتمع می‌تواند از اداره ثبت اسناد محل درخواست صدور اجراییه کند. در این صورت، درخواست صدور اجراییه‌ای که از طرف هیات مدیره شده است، در حکم اسناد لازم‌الاجرا است و اجرای آن، با صدور اجراییه و پس از آن با توقیف اموال از جمله حساب‌های بانکی فرد بدهکار و در نهایت توقیف اموال غیرمنقول مانند سند ملکی فرد بدهکار امکان دارد.
از طرف دیگر، هیات مدیره می‌تواند تصویب کند خدمات عمومی مجتمع را به فردی که هزینه نمی‌پردازد، داده نشود و در صورتی که ندادن خدمات عمومی مجتمع به بدهکار ممکن نباشد، چاره دیگر، شکایت بردن به مرجع قضایی است. در شرایط این‌چنینی، مرجع قضایی رسیدگی کننده به این شکایت‌ها، با توجه به مبلغ شارژ تعیین شده در دادخواست، مشخص می‌شود. تا سقف ۲۰ میلیون تومان، باید شورای حل اختلاف محل رسیدگی به این شکایت را انجام دهد و بالاتر از آن، دادگاه حقوقی ملزم به تشکیل پرونده است. نکته اینجاست که چنین دعواهایی طبق قانون باید به‌صورت خارج از نوبت و بدون رعایت قوانین شکلی آیین دادرسی مدنی که مستلزم زمان طولانی بررسی پرونده و مراحل مختلف آن است، رسیدگی شود.
در نهایت، شورای حل اختلاف یا دادگاه پس از شنیدن دفاعیات فرد بدهکار به‌صورت حضوری یا در صورت عدم حضور او به‌صورت غیابی رأی صادر می‌کند و بر اساس رأی مرجع رسیدگی کننده بر اساس قوانین وصول شارژ ساختمان تا زمانی که مالک مزبور به امتناع از تسلیم سهم هزینه تعیین شده باقی است، می‌توان او را از دریافت امکانات عمومی مجتمع ممنوع کرد و همچنین مرجع رسیدگی کننده می‌تواند علاوه بر پرداخت هزینه‌ها تا برابر مبلغ بدهی آن فرد را جریمه کند. همچنین هزینه‌های رسیدگی به دعوا، وصول وجه بدهی و وصل مجدد خدمات عمومی واحد مزبور بر عهده بدهکار است.
